Nieuws

Wijzigingen verkooprecht: domicilietermijn & sloop-wederopbouw

Verlenging domicilietermijn
Een van de centrale voorwaarden voor het benutten van het 6%-gunsttarief voor de aankoop van de gezinswoning of het 5%-tarief voor ingrijpende energetische renovatie is dat de koper er zich toe moet verbinden om binnen twee jaar na de datum van de authentieke aankoopakte zijn inschrijving te nemen in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister op het adres van de aangekochte woning. Dat wordt voorgeschreven door art. 2.9.4.2.11, §2, eerste lid, 2° VCF.

Vooraleer we ingaan op wat er concreet is gewijzigd, toch een aantal aandachtspunten hierbij:

Er is wel sprake van een domiciliëringsvoorwaarde maar de koper is niet verplicht om die domicilie vervolgens te behouden. Hij mag zich later elders vestigen, zolang hij maar ergens binnen de vooropgestelde termijn op het adres van de aangekochte woning gedomicilieerd was. Één dag is voldoende.
De domicilie moet genomen worden op het adres van het aangekochte goed. Het hoeft dus niet noodzakelijk nog om dezelfde woning te gaan. De koper mag perfect de bestaande woning slopen en op dezelfde locatie een nieuw gebouw optrekken, zolang de werkzaamheden maar tijdig klaar zijn en de domicilie gevestigd wordt binnen de vooropgestelde termijn.
De domiciliëringsvoorwaarde wordt per koper afzonderlijk beoordeeld. Dat is onder meer goed nieuws voor wat de gesplitste aankoop betreft. De koper van het vruchtgebruik zal zich immers veelal domiciliëren en zo in aanmerking komen voor de gunsttarieven.
De koper die de betrekkingsvoorwaarde niet naleeft, zal aanvullende belastingen moeten betalen (het verschil t.o.v. het standaardtarief van 10%), tezamen met een boete (belastingverhoging van 20%). Dit behalve wanneer de koper kan aantonen dat er overmacht in het spel is. VLABEL aanvaardt normaliter een echtscheiding automatisch als overmacht. Dat geldt echter niet voor vertragingen bij verbouwingswerken.
Wat wijzigt er? 
Er is gesleuteld aan de termijn voor tijdige domiciliëring. Die wordt verlengd van ‘twee jaar na de authentieke aankoopakte’ tot ‘drie jaar na de authentieke aankoopakte’. Deze verlenging wordt zeer zuiver doorgevoerd, dus zonder dat er verder nog iets wordt aangepast. Men zal voortaan gewoonweg drie jaar toepassen in plaats van twee.

Reden voor de wijziging is de situatie met verbouwingswerkzaamheden. De termijn van twee jaar bleek soms te krap om een renovatie te realiseren, al helemaal wanneer de werken vergunningsplichtig zijn en er een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend moet worden. Eventueel uitstel door het aanslepen van die procedure wordt door VLABEL niet als overmacht aanvaard. Hetzelfde geldt voor moeilijkheden met aannemers, vertraging bij de uitvoering van de werken (bvb. door late levering van materialen), …

Daardoor dreigden bepaalde kopers in de moeilijkheden te komen en aanvullende rechten te moeten betalen. Om dat te vermijden heeft de minister, mede op advies van de Vlaamse Ombudsman, beslist om in te grijpen. De termijnverlenging treedt retroactief in werking op 1 januari 2020, wat betekent dat eigenlijk alle situaties sinds 1 juni 2018 erdoor gevat worden. Wie kocht in 2018 & 2019 krijgt dus evenzeer een jaartje extra de tijd.

Bovendien is er altijd het vangnet dat vervat zit in art. 3.6.0.0.6, §5 VCF. Dat vangnet kan worden ingeroepen indien de koper niet zeker weet of hij zich binnen twee (binnenkort dus: drie) jaar zal kunnen domiciliëren. Wat men altijd kan doen, is initieel gewoon 10% betalen. Zo sluit men al zeker uit dat er een belastingverhoging van 20% op eventuele aanvullende rechten verschuldigd zou zijn. En, indien achteraf blijkt dat men zich toch tijdig in het pand heeft gevestigd, dan kan het gunsttarief alsnog aangevraagd worden via teruggave. Concreet zal men dan bij VLABEL het verzoek kunnen indienen om de 4% teveel betaalde rechten terug te krijgen.

Enige vereiste daarvoor is het indienen van een verklaring, met bepaalde vermeldingen (verwijzing naar de concrete artikelen uit de VCF waarin de gunsttarieven staan). Het gaat om dezelfde vermeldingen als deze die verplicht in de compromis en/of de akte opgenomen moeten worden indien men meteen van de gunsttarieven wil genieten. Er is wel een deadline voor het indienen van zo’n verklaring: maximaal vijf jaar vanaf 1 januari van het jaar waarin het verkooprecht initieel verschuldigd is geworden (jaar van registratie akte/compromis).

5%-tarief bij sloop/wederopbouw
Vooraleer we verder ingaan op wat er concreet wijzigt, brengen we kort de voornaamste basisbeginselen van het 5%-tarief voor ingrijpende energetische renovatie in herinnering. Want, daar gaat het concreet over. Het toepassingsgebied van dat gunsttarief wordt uitgebreid zodat ook sloop/wederopbouw er onder valt.

Wat moet je over dit gunsttarief zeker in het achterhoofd houden?

Het 5%-tarief lees je eigenlijk best als een extra verlaging met 1% van het 6%-tarief voor de aankoop van een enige gezinswoning. Want, alle voorwaarden voor dat 6%-tarief moeten nageleefd worden, mits enkele beperkte versoepelingen. Dit betekent:
Het 5%-tarief kan enkel worden ingeroepen voor woningen
De aangekochte woning moet in het Vlaamse gewest liggen
Alleen aankopen door natuurlijke personen komen in aanmerking
De koper moet alleen of met andere kopers de geheelheid van de woning verwerven in volle eigendom
Het moet gaan om een zuivere aankoop
De koper mag niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond (rekening houdend met de tolerantie van het causaal verband)
Bij het 5%-tarief geldt eveneens een domiciliëringsvoorwaarde. Maar, de termijn bedraagt hier vijf jaar. Men krijgt dus, omwille van de ingrijpende energetische renovatie, langer de tijd (vroeger drie jaar extra, binnenkort twee).
Dat laatste is toch niet onbelangrijk. Door sloop/wederopbouw bij het 5%-tarief onder te brengen verandert immers niet alleen de hoogte van de verschuldigde verkooprechten. De koper zal ook wat langer tijd krijgen om zich te domiciliëren. Dat is natuurlijk positief, aangezien net bij sloop/wederopbouw de vergunningsaanvraag en de werken wel wat kunnen aanslepen.

Toepassingsgebied 5%-tarief
Hier zal zich logischerwijs de voornaamste wijziging situeren.

Heden kan men het gunsttarief alleen genieten indien men zich ertoe verbindt om een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren. Om na te gaan wat daaronder begrepen wordt, dient men te kijken naar de definitie in art. 1.1.1, §2, 50° van het Energiebesluit:

‘een functiewijziging met een beschermd volume groter dan 800m³ of een renovatie waarbij minstens de opwekkers om een specifiek binnenklimaat te realiseren volledig worden vervangen en minstens 75% van de bestaande en nieuwe scheidingsconstructies die het beschermd volume omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving worden geïsoleerd, voor zover het geen ontmanteling, gedeeltelijke herbouw of herbouw betreft’

In eerste instantie valt de situatie eronder waarbij de functie van een gebouw wordt gewijzigd (bijvoorbeeld van een handelsfunctie of een bedrijfsmatige functie naar een woonfunctie), op voorwaarde dat het beschermd volume van het gebouw groter is dan 800m³.

In tweede instantie betreft het een renovatie zonder functiewijziging waarbij (1) minstens de verwarming, koeling, luchtcirculatie, … volledig wordt vervangen én (2) waarbij minstens 75% van de bouwschil wordt geïsoleerd (buitenmuren, daken & de benedenvloer (of keldervloer in geval van een bewoonbare kelder)).

Het terugbrengen tot casco-staat of volledige of gedeeltelijke sloop-wederopbouw kwam echter niet in aanmerking. Want, dan kan men niet spreken van een renovatie.

Daarin zal nu verandering komen. Het nieuwe decreet breidt het toepassingsgebied immers uit naar:

Een herbouw: gedefinieerd als ‘het bouwen van een nieuw gebouw na de voorafgaande volledige sloop van een bestaand gebouw’ (art. 1.1.1, §2, 47/2° Energiebesluit)
Een gedeeltelijke herbouw: gedefinieerd als ‘het bouwen van een nieuw gebouw na voorafgaande sloopwerken van een deel van een bestaand gebouw, al dan niet gecombineerd met de renovatie van overblijvende delen van het bestaande gebouw, waarbij het nieuwe deel een beschermd volume heeft dat groter is dan 800m³ of minstens een wooneenheid bevat of een renovatie van een bestaand gebouw, waarbij minstens 75% van de scheidingsconstructies die het totale beschermd volume van het gebouw na de werken omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving, nieuw zijn’ (art. 1.1.1, §2, 46/2° Energiebesluit)
Ook dergelijke werken zullen voortaan in aanmerking komen. Wie dus een woning koopt met de intentie om deze te slopen en te heropbouwen, zal van het 5%-tarief kunnen genieten. Belangrijk! Dit luik treedt pas in werking op 1 januari 2021. Kopers kunnen dus voor aankopen in 2020 nog niet genieten van het 5%-tarief voor sloop/wederopbouw. De datum van de compromis is hiervoor doorslaggevend!

Toch nog belangrijk om op te merken is dat het type pand dat aangekocht wordt wel degelijk belangrijk is. Het moet gaan om een woning. Dat die woning na de aankoop wordt gesloopt om vervangen te worden door een nieuwe woning maakt op zich niet. Het moet ook initieel een woning zijn.

Aan hoe je het begrip ‘woning’ fiscaal moet lezen voor toepassing van het Vlaams verkooprecht kunnen we nog wel enkele pagina’s wijden. Dat zou de lengte van dit artikel evenwel niet ten goede komen. Daarom verwijzen we hiervoor door naar de syllabus ‘Het Vlaams verkooprecht’. Kort samengevat evenwel: voor de aankoop van een bouwgrond, een ruïne, … kom je niet in aanmerking.

Bij de uitbreiding is overigens niet gesleuteld aan de concrete modaliteiten en voorwaarden voor het 5%-tarief. Dat betekent bijvoorbeeld dat de realisatie van de werken ook bij sloop-wederopbouw aangetoond moet worden aan de hand van een geldig EPC Bouw, dat is afgeleverd na voltooiing van de werken. Dit EPC Bouw moet binnen de vijf jaar na de datum van de authentieke aankoopakte bekomen worden. 

Het moet niet actief aan de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) bezorgd worden. Er zijn dus geen extra administratieve verplichting aangezien de Vlaamse overheid over deze gegevens beschikt. Keerzijde van de medaille is echter dat de Vlaamse overheid sowieso alle vereiste gegevens heeft om de naleving te controleren. Wie dus van het 5%-tarief heeft genoten en niet tijdig aan de EPB-verplichting heeft voldaan dreigt (naast boetes vanuit het VEA) ook met fiscale consequenties geconfronteerd te worden (navordering van te weinig betaalde rechten, eventueel aangevuld met een belastingverhoging).

Onroerend erfgoed
We geven verder nog mee dat ook bij het gunsttarief voor beschermde monumenten is gesleuteld aan de domiciliëringstermijn: die wordt verlengd van twee naar vijf jaar.